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上海楼市:正在胶着中

2019-11-12 22:41:43来源:励志吧0次阅读

成交量低位徘徊 高价楼盘连续“零成交” 商品住宅库存量持续积压

在限购、税和一房一价等一系列的“紧箍咒”下,上海楼市传统的五月“小阳春”并未出现,来自中介方面的信息也表明,端午假期期间客户带客看楼量基本和平时持平,并没有出现小高峰。

种种迹象表明,目前的上海楼市虽然在价格上比较胶着,但成交量不振,市场缺乏大量需求的有力支撑,同时,上海商品住宅的库存量在持续积压中。

一手:2至5月成交量创过去6年中最低

来自中国房地产信息集团、佑威及楼市专评网联合提供的显示,今年5月,上海商品住宅成交面积约为8 万平方米,虽然环比4月增长约29.8%,同比去年新政后的5月也有约166%的大幅上涨,但与过去5年以来的126.5万平方米的月均成交水平相比,却仍有较大差距。

今年1月,上海商品住宅成交面积为105.1万平方米,为今年至今为止的最大量,成交均价为22992元,也为年内的最高值。随后的2月,量价均大幅下跌,商品住宅成交面积迅速萎缩至17.8万平方米,成交均价也下跌10%左右,跌至20625元。

不过这一跌势在接下来的几个月没有延续,中国房地产信息集团分析师薛建雄表示,随着市场对政策影响的慢慢消化,上海市商品住宅市场自2月份开始供应量和成交量均出现连续4个月的持续增长,5月份成交价维持在22500元/平方米左右。

不过,与往年的成交数据相比,今年的楼市不可不谓是在低位徘徊。佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示,今年2月1日以来4个月的成交数据属于过去6年同期的最低水平,且只有平均水平的46%左右,可见短期、中期的成交量不容乐观。他认为,虽然商品住宅环比上涨,但仍只是季节性反弹,说小阳春已经来临,为时过早。

二手:成交量逐步回升 涨势持续减弱

上海二手房指数办公室认为,上海二手房指数5月为2594点,环比上涨0.15%,涨幅相比4月缩小0.02个百分点,这表明,经过三个月的政策适应期,二手房成交量逐步回升,但价格涨势持续减弱,呈现临界点上博弈态势,受一手高端房销售回暖影响,实力改善客5月分流转入市中心高端二手房,但之前入市积极的普通刚需客却热情消退,导致二手房板块冷暖不均。

据上海中原旗下280余家分行统计显示,端午假期期间客户带看量基本和平时持平,同比带看量下降约三成,而与今年“五一”小长假相比,带看量下滑约一成半,为数不多的出来看房的客户主要是首次置业的刚需客。

上海中原梅陇板块区域经理张宏则表示,今年端午的带客看楼量和成交量与往年相比至少少了40%,限贷限购仍然是制约他们购房的主因。

上海二手房指数办公室认为,尽管二手房价格涨幅逐月缩小,成交量却逐月放大,可视为市场从底部回升的一种征兆。于是,部分业主拟提高挂牌价、预留砍价空间来试探,但以刚需客为主导的市场对价格涨跌依然敏感,随着本轮调控过去三个月,价格博弈进入僵持阶段。

7盘两个月零成交

根据提供的数据显示,今年4月以来,上海已有 7个楼盘连续两个月“零成交”。其中单价4万元以上的楼盘近半,达到14个。网上公开数据显示,这 7个楼盘中的部分楼盘已连续半年颗粒未收。

据新浪乐居对上海515个在售楼盘统计,5月份共有80个楼盘涨价,环比4月减三成, 8 个楼盘价格无变动,156个楼盘打折,比5月增45%。优惠楼盘主要在宝山、嘉定、奉贤和浦东等郊区,以9.5折为主流。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,面向刚需的普通房促销面在扩大,而高档盘仍按兵不动,成交均价在下滑中。

观望浓厚 开发商“库存”越来越大

在成交量不振的同时,上海楼市的库存量在持续增长。截至5月29日,上海全市商品住宅的可售面积达到8 6万平方米,比今年1月 1日的667万平方米的可售面积多出25%,比2010年元旦时的5 9万平方米多出55%。而在去年,存量在500万平方米左右。

黄志坚表示,多轮调控叠加,已经显示出较好的“退烧”功能,如果以5月商品住宅约8 万平方米的成交水平衡量,去化目前的可售量需要超过10个月,如果限购令不解除,由于成交有限,可售量水平还会继续上涨,去化可售量的时间会继续拉长,开发商“库存”将越来越大,资金会越来越紧张。

薛建雄认为,自年初新一轮调控以来,上海商品住宅市场一直供过于求。中房信数据显示,自2月份以来累计有180万平方米新增房源的积压。限购令继续压抑市场一部分需求,价格未见松动又使有购买资格的购房者继续观望,胶着状态还在持续。

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